Самые частые опасности при покупке квартиры, из-за которых можно остаться и без жилья, и без денег

Если вы не проверите квартиру перед покупкой, то суд может лишить вас её, когда «всплывут» проблемы по прошлым владельцам и сделкам

Главный подвох при покупке квартиры в том, что проблемы могут возникнуть спустя какое-то время. Вы можете заехать в квартиру, сделать ремонт, обжиться, а потом вдруг выяснится, например, что продавать вам её не имели права. Да, вы не предполагали подвох и не обязаны по закону проводить «расследование» при покупке квартиры и вообще вы — добросовестный приобретатель. Но это не значит, что квартиру у вас не заберут. Забрать могут, если вы не проверили квартиру. Конечно, при этом тот, кто продал вам квартиру, обязан вернуть вам деньги. Но возврат денег — долгая история, и часто — с печальным концом.

Есть такое понятие — должная осмотрительность. Это когда покупатель делает все, что от него зависит, чтобы удостовериться в чистоте сделки. В случае с недвижимостью речь идет про сведения, которые покупатель может получить из открытых источников. Если вы эти сведения запросили и получили, считается, что вы — добросовестный приобретатель. Если нет — в случае проблем суд не примет вашу сторону, и вы лишитесь квартиры.

Это не просто какая-то пугалка. Это позиция Верховного и Конституционного судов, которая подтверждается их практикой.

Добросовестный покупатель должен как минимум запросить выписки из ЕГРН и из других открытых источников, где будут указаны сведения по квартире и её владельце. Но это самый минимум. Опасности при покупке квартиры подстерегают разные, поэтому имеет смысл получить и другие документы.

Какие риски подстерегают человека, покупающего квартиру?

Ситуация 1: вам продают квартиру по доверенности. Есть риск, что доверенность — недействительна

Продажа недвижимости по доверенности — не такое уж редкое явление. Когда владелец квартиры или дома живет в другом городе, то вполне естественно, что продажей занимается доверенное лицо. Это удобно.

Если вас устраивает квартира, не стоит отказываться от покупки только из-за того, что ее продает не сам собственник. Главное — удостовериться в том, что доверенность:

• действующая,
• даёт доверенному лицу право продавать квартиру.

Выполняться должны оба условия.

Как проверить, действующая доверенность или нет: сейчас это можно сделать не выходя из дома. В интернете нужно найти реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Внесите там реквизиты доверенности и вы увидите существует ли она и действует ли на данный момент. Ведь владелец квартиры мог оформить доверенность, например, на три года, а потом передумать и отозвать её. А бумажный вариант так и остался у доверенного лица.

Как проверить, даёт ли доверенность право доверенному лицу подавать квартиру: прочитайте доверенность. Должны быть указаны:

• конкретный объект недвижимости (с адресом и кадастровым номером). То есть именно та квартира, которую вы собираетесь покупать;
• вид сделки, которую имеет право совершать доверенное лицо. Должно быть прописано, что он имеет право продавать;
• действия, которые имеет право совершать доверенное лицо. Здесь надо быть особенно внимательными. Доверенное лицо, например, может иметь право собирать бумаги, показывать квартиру, а вот права получить деньги за квартиру у него может и не быть.

Ситуация 2: существует человек, который имеет право жить в квартире, даже после того, как она станет вашей. И он может быть не зарегистрирован в квартире!

С одной стороны, покупка квартира после приватизации — гораздо менее рискованный вариант, чем покупка жилья, которое уже не раз перепродавалось. Ведь в этом случае нет риска того, что в цепочке не было недобросовестных продавцов и других подводных камней.

Но с другой стороны, тут есть свой риск и очень серьезный. В чем он состоит?

В приватизации жилья по умолчанию участвуют все, кто прописан в квартире. Но при желании любой из них может отказаться от приватизации в пользу других жильцов. Если он это сделает, то доли в собственности у него не будет. Но зато за ним автоматически будет закреплено право проживать в этой квартире бессрочно. То есть до самой смерти. А главное, это право сохраняется даже при смене собственника.

Значит ли это, что приватизированную квартиру не стоит покупать? Вовсе нет. Но, договариваясь с покупателем, ставьте условие: «отказник» должен выписаться из квартиры до продажи. Иначе вы «купите» вместе с квартирой и жильца. Если «отказники» выпишутся из приватизированной квартиры и пропишутся в другом жилье, то они потеряют право бессрочно жить в приватизированной квартире. Так считает Верховный суд РФ (Определение от 4 августа 2015 по делу №49-КГ15-7):

Но есть еще один момент. Бывают «пожизненные жильцы», которые в квартире на момент продажи не прописаны. Например, осужденного выписывают из квартиры и прописывают в местах лишения свободы. Но после освобождения он сможет воспользоваться правом бессрочного проживания и жить в этой квартире. И ничего вы сделать не сможете.

Как узнать о существовании «отказника», который мог участвовать в приватизации, но не участвовал и потому получил право бессрочного проживания? Потребуйте у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно увидеть, кто проживал до приватизации и кто в ней участвовал. А в паспортном столе можно узнать причину выбытия тех, кого выписали. И понять, есть ли риск, что однажды у вас на пороге появится человек, который имеет право жить в вашей квартире вечно.

Ситуация 3: продавец не согласовал сделку с другими собственниками и с отделом опеки

Если у квартиры несколько собственников (самый частый случай — супруги в браке покупают квартиру и она становится их совместной собственностью), и кто-то из них не в курсе, что квартира продается, у вас будут проблемы. Ведь сделку в легкую оспорят.

Как узнать всех собственников? Очень просто — взять выписку в ЕГРН. Для этого вам нужен только кадастровый номер квартиры или дома.

Но есть один момент. Если квартира оформлена только на одного супруга, сведений о втором супруге в ЕГРН не будет. Однако если недвижимость куплена в браке, она автоматически становится совместно нажитым имуществом, а значит, без согласия супруга продавать её нельзя. Поэтому не лишним будет поинтересоваться семейным положением продавца и потребовать нотариальное согласие его супруга.

Если вы видите в выписке ЕГРН несовершеннолетнего, то требуйте от продавца согласие органов опеки. Иначе сделка будет считаться незаконной.

Ситуация 4: есть наследники, о которых вы не знаете. И никто не знает. А они есть. И могут появиться внезапнее, чем ревизор в комедии Гоголя

Неизвестные, тайные, давно уехавшие за границу и там сгинувшие, забытые наследники — это первое, о чем вы должны побеспокоиться, когда покупаете квартиру, которую продавец получил в наследство. Могут быть и другие наследники, просто они, например, не знали о смерти наследодателя или по уважительной причине не могли вступить в наследство в установленный законом срок. Жили за границей, допустим.

Но узнав о наследстве, этот срок они могут восстановить через суд. Конечно, суд может им и отказать в восстановлении срока. Но может и не отказать… и тогда с квартирой, скорее всего, придётся прощаться.

Как себя обезопасить от таких «сюрпризов»?

Нужно потребовать у продавца нотариальное заявление о том, что в момент продажи квартиры он не знает о других наследниках, а в случае их появления все риски берет на себя.

Ситуация 5: вам продают квартиру с долгами за коммуналку

Это в каком-то роде самый безобидный риск. Но подстраховаться — необходимо. Ведь долги по коммунальным платежам могут насчитывать десятки тысяч, а то и превышать сотню тысяч рублей.

И вроде бы всё просто — в квартире жил продавец, пусть он и оплачивает. Но, во-первых, взыскивать с него долг придется через суд (а это та ещё головная боль). Во-вторых, в договоре купли-продажи квартире может быть прописан пункт о том, что в момент сделки прекращаются все взаимные денежные притязания. Проще говоря, после передачи денег и получения ключей за квартиру никто ничего никому не должен. И взыскать вы ничего не сможете.

К счастью, предотвратить подобные неприятности проще простого. Достаточно попросить у продавца квитанции за последний месяц.

Ситуация 6: вы покупаете квартиру в строящемся доме, а застройщик срывает срок сдачи

В этом случае есть два риска: квартиру достроят с опозданием или вообще не достроят. Если ситуации с недостроями случаются все реже (законодатели всё время обновляют законы, защищающие права дольщиков), то сдача дома с опозданием — по-прежнему актуальная проблема.

Что нужно проверить, чтобы свести риски к минимуму:

• деловую репутацию застройщика. Поищите информацию об уже сданных проектах компании и том, соблюдались ли сроки сдачи. В пользу застройщика будут говорить большие объемы и длительный опыт работы на рынке;
• документы по объекту: разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда);
• информацию по судебным делам (в картотеке дел Арбитражного суда);
• внимательно изучить договор. В нём должен быть указан конкретный срок сдачи. Например: 3-й квартал 2021 года. Если же застройщик обязуется выдать ключи в течение, например, 10 дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться. Также внимательно изучите пункты про неустойку в случае, если дом будет сдан не вовремя.

Ситуация 7: продавец квартиры банкротится или есть риск его банкротства

Кажется, при чем тут вы? Банкротится же он, его бывшая квартира тут ни при чем. А вы — честный покупатель, который заплатил свои кровные за жилье.

К сожалению, в этой ситуации именно вы рискуете пострадать больше всех. Если продавец уже находится в процедуре банкротства и в этот момент продает своё имущество, то кредиторы тут же заявят, что банкрот таким образом выводил имущество и через суд будут оспаривать эту сделку. Если у них это получится, то квартиру у вас заберут. Более того, риск с банкротством сохраняется ещё не один год после покупки. Дело в том, что в процедуре банкротства могут быть оспорены сделки, которые должник совершил в течение 3 лет до подачи заявления.

Как минимизировать риски в этой ситуации:

• удостовериться, что продавец на данный момент не банкротится. Узнать об этом можно в открытых источниках (например, в ЕФРСБ);
• посмотреть на сайте судебных приставов — есть ли в отношении продавца исполнительные производства. Это тоже открытая информация. Если окажется, что он весь в долгах, есть высокий риск, что на горизонте маячит банкротство;
• в договоре прописывайте настоящую стоимость квартиры. Если цена будет сильно занижена, в процедуре банкротства такую сделку оспорят с вероятностью 99%. Ведь это будет выглядеть так, будто должник выводил имущество, чтобы спасти его от реализации.

Самый лучший способ свести риски к минимуму — обратиться к юристам для сопровождения сделки

Мы перечислили не все возможные риски. Деталей, которые должны насторожить — множество. Если у вас есть хоть малейшее сомнение в «чистоте» квартиры, вам — к юристам по недвижимости.

Но даже если вам кажется, что проблем никаких нет — мы все равно рекомендуем обратиться к юристам. Дело в том, что не все риски — очевидны. И даже имея, казалось бы, всю информацию по квартире, можно не сориентироваться в ней и не увидеть какие-либо нестыковки и подводные камни. Это может увидеть только грамотный и практикующий юрист по недвижимости.

Выводы

Если кто-то захочет оспорить сделку купли-продажи, то суд будет учитывать, проверяли ли вы квартиру на чистоту. Если вы — добросовестный приобретатель, то это существенно повышает шансы на то, что квартиру удастся сохранить.

Чтобы обезопасить себя от потери квартиры, нужно собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире. Также нужно удостовериться, что продавец — не банкротится или не находится в предбанкротном состоянии.

Покупать квартиру лучше с юристами. Они проверят квартиру и сделку на чистоту, помогут изучить договор или составят его конкретно под вашу ситуацию.

Юридическая компания БОЛЬШОЕ ДЕЛО