Как платить аренду во время карантина в Орле и Туле

Ситуация №1: Арендодатель закрыл помещения по прямому предписанию властей

Если помещение нельзя использовать из-за прямого запрета государственного органа, в том числе государственного органа субъекта Российской Федерации.

Арендатор вправе не оплачивать аренду вообще. Арендодатель же в свою очередь и в силу форс-мажорной ситуации, так же не несет ответственности за невозможность использовать эти помещения. То есть, он не платит арендатору неустойку и не возмещает его убытки, вызванные простоем. Могут быть и иные последствия, прописанные в договоре аренды.

С точки зрения правовой конструкции, работает это так: исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование. Если у арендатора нет возможности использовать арендованное имущество по обстоятельствам, которые не зависят от арендатора, это освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от него обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Приведем пример. Приостановление деятельности торговых центров в связи с несоответствием противопожарному законодательству освобождает от оплаты аренды. Это происходит, так как арендаторы не могли пользоваться помещениями по не зависящим от них обстоятельствам. Отсутствие вины арендодателя не имеет правового значения. Такая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Семнадцатого ААС от 27.05.2019 по делу № А50-32634/2018).

Сейчас эти последствия, со ссылками на статьи 416 и 417 ГК, арендатор вправе применить, если он арендует площади:

• ночных клубов, дискотек и иных аналогичных объектов, кинотеатров и кинозалов, детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений. Такие объекты, должны быть закрыты предписаниями региональных властей;
• в государственных музеях, выставках, библиотеках, театрах, филармониях, цирках, иных организациях исполнительских искусств и кинотеатрах;
• бассейнов, фитнес-центров, аквапарков и других объектов физической культуры и спорта с массовым посещением людей, расположенных в Орловской и Тульской областях.
  
  
  На период закрытия указанных выше объектов арендаторы вправе рассчитывать на освобождение от оплаты аренды в связи с невозможностью использования помещений, если такая возможность не заблокирована специальными условиями договора аренды (статья 328 Гражданского кодекса).

Что нужно сделать: незамедлительно после закрытия доступа к помещению, необходимо обратиться к арендодателю с уведомлением. В нем указать, что оплата будет приостановлена до момента, когда доступ в помещение будет восстановлен.

Если срок аренды истекает в период действия запрета властей, можно прекратить договор в связи с невозможностью исполнения.

Ситуация №2: Помещения решил закрыть сам арендодатель — без предписания властей

В этом случае арендатор вправе не платить за аренду, поскольку не может использовать помещения по вине арендодателя. К тому же он вправе требовать с арендодателя компенсации убытков и иных санкций по договору, вплоть до его расторжения.

Также арендодатель, вероятно, обязан будет вернуть обеспечительный платеж — зависит от условий договора аренды.

Арендодатель может попытаться избежать ответственности и будет доказывать форс-мажор. При этом арендную плату за период простоя все равно можно не перечислять оплату. Правда доказать форс-мажор в такой ситуации арендодателю будет сложно.

Что нужно сделать: незамедлительно после закрытия доступа к помещению, необходимо обратиться к арендодателю с уведомлением. В нем указать, что оплата будет приостановлена до момента, когда доступ в помещение будет восстановлен.

Также при обоюдном согласии, арендодатель может закрыть помещения, чтобы решить финансовые сложности обоих сторон договора аренды. Тогда такое решение надо оформить дополнительными соглашениями: арендодатель должен заключить их с каждым из арендаторов.

Ситуация №3: Арендатор приостановил деятельность в арендованном помещении по своей инициативе

В этом случае арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату и нести ответственности за просрочку ее оплаты. Более того, договор может предусматривать неустойку за то, что деятельность не ведется.

В этом случае предпринимателю целесообразно оценить возможность изменить условия договора или расторгнуть его в связи с существенным изменением обстоятельств.

Здесь арендатору не обязательно использовать нормы о форс-мажоре, чтобы не платить за аренду. К договорам аренды в ситуации ограничений из-за пандемии более применим механизм изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств по статье 451 ГК. Чтобы его применить, должны быть соблюдены одновременно четыре условия:

1. Когда заключали договор, ни арендодатель, ни арендатор не предвидели такого изменения обстоятельств. То есть, договор заключили до введения ограничений в связи с пандемией коронавируса.
2. Стороны договора, не могли преодолеть вызванные коронавирусом ограничения после их возникновения.
3. Соотношение имущественных интересов сторон значительно нарушилось. То есть возможность оплаты не заблокирована полностью, как при форс-мажоре, но существенно затруднена.
4. Из обычаев или договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет арендатор.

Что нужно сделать: чтобы изменить или расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, необходимо направить арендатору соответствующее предложение. Если он откажет или не ответит, необходимо обращаться в суд с иском об изменении или расторжении договора. До момента изменения или расторжения договора, арендатор должен исполнять свои обязательства по договору и нести ответственность за просрочку оплаты.

При расторжении аренды, суд распределит между сторонами расходы, которые они понесли в связи с исполнением договора за время до его расторжения. То есть суд может снизить размер, как арендных платежей, так и штрафных санкций за просрочку по оплате аренды.

В настоящее время судебная практика по указанным делам только развивается и имеет различный характер, многое зависит от грамотно выстроенной правовой позиции и причинно-следственной связи. Но ясным остается одно – договор аренды это договор между двумя лицами (как юридическими, так и физическими) и государство повлиять на оплату не может.

Юридическая компания БОЛЬШОЕ ДЕЛО

Юристы компании "БОЛЬШОЕ ДЕЛО" проконсультируют и помогут в разрешении спора по арендным платежам.